Eigentümer einer Immobilie legal herausfinden
Wem gehört ein bestimmtes Grundstück? Das beantwortet das Grundbuch, sobald du über die Liegenschaft suchst. Die Suche nach Adresse oder Grundstücksnummer ist kostenlos, bezahlt wird erst die Abfrage.
So kommst du über Adresse oder Grundstück zum Eigentümer
Das österreichische Grundbuch ist nach Liegenschaften geordnet, nicht nach Personen. Jede Liegenschaft hat eine Katastralgemeinde und eine Einlagezahl. Du musst diese Kennung nicht auswendig wissen: Es genügt die Adresse oder die Grundstücksnummer, der Rest wird daraus aufgelöst.
Aus deiner Eingabe ermitteln wir über den öffentlichen Kataster des BEV die Katastralgemeinde und die Einlagezahl und prüfen, ob diese Einlage tatsächlich existiert. Dieser Schritt, also Karte, Adresssuche und die Anzeige der Eckdaten zur Liegenschaft, ist kostenlos. Es entstehen noch keine Kosten und es wird noch nichts beim Grundbuch abgefragt.
Erst wenn du den Auszug bestellst, wird die kostenpflichtige Abfrage durchgeführt. Die Eigentumsverhältnisse stehen im Eigentumsblatt, also im B-Blatt des Auszugs. Du erhältst ein amtlich signiertes PDF, den Gesamtpreis inklusive 20 Prozent USt siehst du vor dem Kauf, und die Zahlung erfolgt grundsätzlich vor der Abfrage, damit du nie für eine fehlerhafte Eingabe zahlst.
Warum es im Grundbuch keine Suche nach Namen gibt
Nach Paragraph 6 des Grundbuchsumstellungsgesetzes darf grundsätzlich jede Person das Grundbuch, die Urkundensammlung und die Hilfsverzeichnisse einsehen. Von dieser allgemeinen Einsicht ausgenommen ist das Personenverzeichnis.
Das bedeutet konkret: Eine Suche nach dem Muster Name eingeben und alle Liegenschaften einer Person anzeigen ist im Grundbuch nicht zulässig. Diese Abfrage steht nur bestimmten Berufsgruppen mit besonderer Befugnis offen, etwa Gerichten oder Notaren im Rahmen ihrer Aufgaben.
Hintergrund ist der Schutz personenbezogener Daten. Deshalb führt der legale Weg immer über die konkrete Liegenschaft. Du brauchst also den Ort, die Adresse oder die Grundstücksnummer, nicht den Namen des Eigentümers. Grundblick hält sich strikt an diese Grenze und bietet keine Personensuche im Grundbuch an.
Firmen als Eigentümer und weitere Sonderfälle
Gehört die Liegenschaft einer Gesellschaft, steht im B-Blatt der Firmenname samt Sitz. Anders als das Grundbuch ist das Firmenbuch öffentlich, eine Personensuche nach Geschäftsführern oder Gesellschaftern ist dort erlaubt. Für Immobilien einer GmbH kombinierst du also beide Quellen: aus dem Grundbuch den Firmennamen, aus dem Firmenbuch die handelnden Personen.
Bei Miteigentum nennt das B-Blatt alle Eigentümer mit ihren Anteilen. Bei Wohnungseigentum sind die Anteile mit einem bestimmten Objekt verbunden, etwa einer Wohnung oder einem Stellplatz, sodass du erkennst, wem die einzelne Einheit zugeordnet ist.
Die wirtschaftlichen Eigentümer hinter einer Gesellschaft werden in einem eigenen Register geführt, dem Register der wirtschaftlichen Eigentümer. Der Zugang dazu ist beschränkt und steht nicht jedermann offen. Für die Frage, wem eine konkrete Liegenschaft gehört, ist und bleibt der Grundbuchauszug über die Liegenschaft die richtige Quelle.
Häufige Fragen
01Kann ich im Grundbuch nach einer Person suchen?
Nein. Das Personenverzeichnis ist nach Paragraph 6 GUG von der allgemeinen Einsicht ausgenommen, eine Suche nach allen Liegenschaften einer Person ist nicht zulässig. Du findest den Eigentümer nur über die Liegenschaft, also über Adresse oder Grundstücksnummer.
02Was brauche ich, um den Eigentümer herauszufinden?
Nur die Liegenschaft selbst. Du gibst die Adresse oder die Grundstücksnummer ein, daraus lösen wir kostenlos Katastralgemeinde und Einlagezahl auf und prüfen, ob die Einlage existiert. Den Eigentümer zeigt dann der bestellte Auszug.
03Genügt das B-Blatt oder brauche ich den Vollauszug?
Wenn du nur wissen willst, wem die Liegenschaft gehört, genügt oft das B-Blatt, das Eigentumsblatt. Den Vollauszug brauchst du, wenn du zusätzlich Pfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Lasten aus dem C-Blatt sehen willst.
04Ist die Eigentümerauskunft amtlich gültig?
Ja. Du erhältst ein amtlich signiertes PDF. Der Auszug wird über eine vom Bundesministerium für Justiz autorisierte Verrechnungsstelle bereitgestellt. Die Zahlung erfolgt vor der Abfrage, der Preis inklusive 20 Prozent USt ist vorab sichtbar.
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