Kaufnebenkosten in Österreich berechnen

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Beträge, die beim Kauf einer Liegenschaft zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: eine Steuer (Grunderwerbsteuer), Gerichtsgebühren für die Eintragung ins Grundbuch und Honorare für Dienstleistungen (Vertragserrichtung, Makler). In Summe liegen sie beim finanzierten Kauf mit Makler typischerweise im niedrigen zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises. Auf Steuern und Gerichtsgebühren fällt keine Umsatzsteuer an, auf Makler- und Anwaltshonorare schon (20 % USt).

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis

Beim entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% der Bemessungsgrundlage, das ist im Normalfall der Kaufpreis. Sie wird über den Vertragserrichter (Anwalt oder Notar) selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Bei unentgeltlichen Erwerben und innerhalb der Familie gelten abweichende Bemessungsgrundlagen und ein Stufentarif, dieser Rechner bildet den Standardfall „Kauf“ ab.

Grundbuch: Eintragungsgebühr und Pfandrecht

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fallen 1,1 % der Bemessungsgrundlage an. Wird der Kauf über eine Bank finanziert, kommt für die Eintragung des Pfandrechts (Hypothek) 1,2 % der Darlehenssumme dazu. Das Grundbuchsgesuch selbst kostet eine Eingabegebühr von € 81,00. Wer nicht finanziert, zahlt kein Pfandrecht.

Die befristete Gebührenbefreiung für den Eigenheim-Erwerb (§§ 25a bis 25c Gerichtsgebührengesetz) galt nur für Grundbuchanträge, die vor dem 1. Juli 2026 bei Gericht eingelangt sind. Für neue Anträge ist sie ausgelaufen und daher im Rechner nicht eingerechnet.

Vertragserrichtung: 1 bis 3 % plus USt

Kaufvertrag, Treuhandabwicklung, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der Grundbuchantrag laufen über einen Rechtsanwalt oder Notar. Die Honorare richten sich nach den Kammertarifen und liegen erfahrungsgemäß bei rund 1 bis 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt. Ein Pauschalhonorar ist möglich. Weil das kein gesetzlich fixierter Satz ist, gibt der Rechner den Satz als Eingabefeld frei, statt einen Fixwert zu behaupten.

Maklerprovision: wer zahlt beim Kauf?

Das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023 gilt ausschließlich für die Vermietung. Beim Kauf zahlt der Käufer weiterhin seinen Provisionsanteil, wenn ein Makler vermittelt hat. Die Immobilienmaklerverordnung deckelt die Provision je Vertragspartei:

• bis € 36.336,42: 4 % des Werts
• € 36.336,42 bis € 48.448,51: Fixbetrag von € 1.453,46
• darüber: 3 % des Werts

Dazu kommen 20 % USt. Das sind Höchstsätze, keine Fixpreise: verhandeln ist erlaubt, und ohne Makler entfällt die Position ganz.

Beglaubigungen und Barauslagen

Die Unterschriften auf Kaufvertrag und Pfandbestellungsurkunde müssen gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Die Kosten richten sich nach dem Kammertarif und der Bemessungsgrundlage. Weil sie sich nicht seriös pauschal beziffern lassen, sind sie im Rechner ein eigenes Eingabefeld, das du mit dem Betrag deines Vertragserrichters befüllst.

Wann wird was fällig?

Der Kaufpreis geht nach Vertragsunterzeichnung auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr werden von dort abgeführt, sobald die Voraussetzungen für die Verbücherung vorliegen. Die Maklerprovision wird mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags fällig. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, nicht schon mit der Unterschrift. Wer nach der Übergabe prüfen will, ob die Eintragung erfolgt ist, sieht das im aktuellen Grundbuchauszug.

Keine Steuer- oder Rechtsberatung

Der Rechner liefert Richtwerte für die Kalkulation. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung und trifft keine Aussage zu Sonderfällen (unentgeltliche Erwerbe, Erwerb im Familienverband, Anteilsvereinigungen, Vorsteuerabzug bei Unternehmern). Maßgeblich sind der Kaufvertrag, die Honorarnote des Vertragserrichters und die Vorschreibung der Behörde. Rechtsstand: 12. Juli 2026.

Grundstück prüfen, bevor du kaufst

Auf der kostenlosen Karte siehst du zu jedem Grundstück in Österreich Widmung, Hochwasserzonen, Lärm und über 50 weitere Ebenen. Wer wirklich Eigentümer ist und welche Lasten eingetragen sind, steht im Grundbuchauszug, den du direkt über die Karte beziehen kannst.